Consequências da inadimplência no financiamento imobiliário

Financiamento através do Sistema Financeiro da Habitação é o modelo de financiamento imobiliário mais utilizado no país para compra da casa própria. Em tal modelo, o próprio imóvel adquirido pelo mutuário servirá ao banco financiador como garantia da dívida até a quitação das prestações do financiamento.

O que a maioria dos mutuários não sabe é que, no caso de inadimplência das prestações do financiamento, bastará ao banco financiador um procedimento relativamente simples, chamado execução extrajudicial, para tomar o imóvel do mutuário devedor e efetuar seu leilão. O contrato de financiamento fixa uma determinada quantidade de prestações não pagas para iniciar a referida execução  extrajudicial, sendo comumente fixada em três prestações mensais.

Ocorrendo o acúmulo de prestações em atraso previsto no contrato, a lei exige que o mutuário seja intimado para efetuar a purgação da mora por meio da quitação das prestações vencidas e das que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas de juros, multa e demais encargos contratuais e legais, além das despesas de cobrança e de intimação, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, contado da data do recebimento da intimação.

Tal intimação poderá ser feita através de Cartório ou dos correios, com Aviso de Recebimento (AR), sendo válida a entrega da intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso. Quando não for encontrado o mutuário, estando este em local ignorado, incerto ou inacessível, a intimação poderá ser realizada por edital.

Depois de realizada a intimação, caso não seja efetuada a purgação da mora por meio do pagamento integral da
dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do banco financiador, possibilitando que este efetue o leilão, cujo dia, hora e local deverão ser comunicados ao mutuário devedor mediante correspondência encaminhada para seu endereço.

Todo o procedimento da execução extrajudicial que culmina com o leilão do imóvel não necessita do ajuizamento de ação judicial, o que será necessário somente no caso de o banco financiador pretender a reintegração na posse do imóvel logo após consolidar a propriedade em seu nome ou na hipótese do valor da arrematação do imóvel leiloado não ser suficiente para quitação da dívida, motivando a cobrança judicial da diferença.

Por outro lado, a não observância de suas formalidades permitem que o mutuário devedor busque judicialmente o reconhecimento da nulidade da execução extrajudicial, pois poderia, por exemplo, ter impedido o leilão caso fosse devidamente notificado para purgar a mora.  Por tais motivos, é importante que tanto o mutuário, assim como o eventual adquirente de imóvel por força do leilão, tenham conhecimento se as formalidades exigidas na lei foram devidamente cumpridas na execução extrajudicial do imóvel.

 

Felipe Ramos Sattelmayer – advogado inscrito na OAB/SP sob o nº 256.708, desde 20 de abril de 2007, pós-graduado em Direito Público pelo Centro Universitário Salesiano de São Paulo – UNISAL.

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